¿Compra ahora y paga después? Así protege | Víctor Anchondo Santos

Modalidad de la Compraventa

La compraventa con reserva de dominio es una modalidad en la cual el vendedor sigue siendo el dueño del bien hasta que el comprador liquide la totalidad del precio pactado.

Esta figura es similar a una compraventa en abonos o a plazos, dado que el precio no se liquida al momento de la firma de la escritura, sino que se pagará en el futuro.

No obstante, se distingue de las figuras señaladas porque la propiedad no se transmite al celebrarse el contrato, sino que queda en suspenso hasta que se liquide el precio. Mientras esto ocurre, tanto el comprador como el vendedor están jurídicamente impedidos para vender el bien a terceros.

Adicionalmente, se realiza una anotación marginal en el Registro Público de la Propiedad en la cual se señala la sujeción del inmueble a la reserva de dominio. Esto dota de publicidad a la compraventa y a la restricción a la que se ha sujetado.

El Carácter de la Posesión

Existen diversas opiniones sobre el carácter que ostenta el comprador mientras cumple con la obligación de pagar el precio. El legislador local resuelve esta cuestión al señalar que, si se le transmitió la posesión del bien, el comprador tendrá el carácter de arrendatario mientras realiza los pagos.

Este es un punto que requiere especial atención, pues en la compraventa con reserva de dominio las partes pueden pactar la transmisión de la posesión desde la celebración del contrato, aun cuando el vendedor se reserve la propiedad. En estos casos, es fundamental delimitar la responsabilidad que asume el comprador desde que recibe la posesión del bien.

Rescisión del Contrato

El incumplimiento de una de las partes en las obligaciones pactadas da origen a la rescisión del contrato. Con frecuencia, los clientes (o sus asesores) solicitan que se establezcan en la escritura penas convencionales para el caso de rescisión, como, por ejemplo, la retención de un porcentaje del precio a favor del vendedor.

Sin embargo, el Código Civil es muy claro y señala que, en caso de rescisión, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho. Adicionalmente tienen derecho a lo siguiente:

El vendedor que haya entregado la cosa vendida puede exigir:
•⁠ ⁠El pago de una renta por el tiempo que el bien fue utilizado.
•⁠ ⁠Una indemnización por el deterioro que hubiere sufrido el bien.

Por su parte, el comprador tiene derecho a exigir la restitución de las cantidades que hubiere pagado y, adicionalmente, el pago de un interés sobre dichas cantidades.

El legislador es tajante al establecer que cualquier obligación más onerosa que las anteriores estará afectada de nulidad, y el tribunal la declarará nula aún de oficio.

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