Aprueba Comisión de Hacienda aumento a tablas de valores catastrales

Sesionó la comisión que encabeza el regidor panista Luis Abraham Villegas Escandón, con la participación de la tesorera municipal Aída Amanda Córdova que presentó el Proyecto de las tablas de Valores unitarios de suelo y construcciones 2026 propuesto por el presidente municipal Marco Bonilla.

Realizaron un ajuste propuesto por Hugo González, regidor de Morena, para que el aumento de la tabla de valores en la vivienda popular sea solamente la inflación, el 4.5%.

La tesorera planteó que el sector popular y económico tenga un incremento de la inflación más un punto, para quedar en 5.5%.

Sin embargo, Isela Martínez, coordinadora de los regidores del PAN y secretaria en esta comisión, anunció que su partido iba a acompañar la propuesta para dejarla en solo la inflación en el sector popular, en 4.5%, al mencionar que el sector representa el 83% de la población.

Fue aprobada por mayoría de votos de regidores, aunque con el voto en contra del morenista Miguel Riggs.

Aumento de tablas de valores catastrales para 2026:

Vivienda del sector popular y económico: 4.5%, similar a la inflación anual.

Sector medio y medio alto: 8%.

Sector lujo y superlujo: 8.5%.

Impactará a uno de cada 20 en el predial.

Las tablas de valores son la base sobre la que se calcula el impuesto predial. Sin embargo, los valuadores que asistieron a la comisión anticiparon que aunque aumento de tablas será generalizado, solamente impactará a uno de cada 20 inmuebles en el impuesto predial, dato que destacaron los presidentes de colegios valuadores que asistieron a la sesión.

Esto se debe a que el cobro de impuesto predial cambia cuando se actualiza el valor de una vivienda con base en los valores catastrales. Para que se actualice el valor de una vivienda o comercio debe ocurrir alguno de tres posibles escenarios:

1. El inmueble tuvo una compra-venta o se transmitió su posesión.
2. Hubo una mejora o ampliación de la vivienda, como puede ser construir un piso adicional, un nuevo cuarto, una piscina, etcétera.
3. El dueño acude ante Tesorería a pedir que actualicen el valor, lo cual suele ser para una hipoteca, describe la autoridad.

Cada mes hay poco más de mil operaciones de compra-venta, con base en las cifras hasta octubre de este 2025. Significa que en un año hay un aproximado de más de 12 mil operaciones, que corresponde a menos del 5% de las cerca de 300 mil viviendas que hay en la ciudad. Es decir, el impacto es a una de cada 20.

Esas viviendas que tienen operaciones son la mayoría de las que reciben actualización de su valor catastral.

Explicación del aumento para 2026.

Reiteró la tesorera Amanda Córdova que el objetivo del aumento no es la recaudación en sí, sino “reconocer el valor más alto de las viviendas” porque las tablas de valores son necesarias para los avalúos de las propiedades, lo cual es importante también para quienes buscan un crédito hipotecario.

Tradicionalmente el Ayuntamiento de Chihuahua ha aumentado las tablas de valores con base en la inflación, pero para el proyecto del 2026 recibieron un estudio integral por parte de los ocho colegios de valuadores que coordina Tesorería. Por tanto, resalta que el incremento está “bien sustentado en los estudios realizados”.

Explicando el aumento por sector.

El proyecto originalmente contemplaba que el sector económico tuviera un incremento equivalente a la inflación (4.5%) más un punto porcentual, para quedar en 5.5%. Sin embargo al final el Municipio aceptó la propuesta del regidor González para que fuera solo el 4.5% de la inflación.

En sector medio tendrá incremento del 8%, la Tesorera Municipal explicó que se dispara suelo y construcción; es inflación más tres puntos y medio de plusvalía.

El sector lujo y superlujo tendrá aumento de la inflación, más cuatro puntos adicionales por plusvalía, para quedar en 8.5%.

El estudio que hicieron.

Describe la tesorera que fue un proyecto “un tanto complicado” que entregaron dos o tres veces al alcalde para dar forma al proyecto.

Los colegios de peritos valuadores “en esta ocasión participaron de una manera mucho más dinámica, haciendo todo un estudio y nos hicieron una propuesta muy interesante donde no consideran únicamente un solo factor -como lo hemos hecho tradicionalmente en el Municipio, que es generalmente con la inflación-, porque nos ha ido rezagando y dejándonos cada vez más alejados del valor comercial de las propiedades, o del valor de mercado”.

Valor de mercado.

“La Ley de Catastros establece que los valores catastrales de registro de la administración municipal deben ser similares a los valores del nivel de mercado, nadie ha podido lograrlo, nosotros tampoco. Estamos intentando ir creciendo en este sentido, hay municipios que van más avanzados que nosotros”.

“Nuestros compañeros de los colegios hicieron todo un estudio integral, donde toman distintos factores, no únicamente inflación, sino varios factores para llegar a una conclusión segmentada de incrementos de los valores de las tablas de suelo y de construcción”.

“Toman en cuenta por supuesto la inflación, también los valores de mercado de los distintos segmentos de la propiedad inmobiliaria del Municipio, toman en cuenta el nivel socio-económico de los distintos sectores y llegan a una conclusión que les estamos presentando, nos satisface mucho la conclusión de ellos".

"Estamos muy convencidos y el propósito es que va ir orientado a ir mejorando el reconocimiento del valor catastral de las propiedades de cada uno de nosotros, de los ciudadanos de Chihuahua”.

“Estamos reconociendo un valor catastral muy bajo a las propiedades. Tenemos la experiencia de que acuden con nosotros muchos ciudadanos, por distintas circunstancias, a pedirnos que incrementemos, que su propiedad no vale 200 mil pesos, vale 400 mil o 500 mil”.

“Después de un estudio hemos corregido y aumentado el valor. Los valores que traemos no los avalan para poder tener un crédito hipotecario".

La Tesorería a través de Catastro coordina a estos ocho colegios, que van externando recomendaciones y opiniones, abordó.

Nuevo cálculo: incremento sectorizado.

Definió esto como un "incremento sectorizado", similar al que presentó el Municipio en 2023 a propuesta los regidores de la Comisión de Hacienda. “En 2023 se hizo sectorizado económico y popular, se hizo un incrementó de tablas de valores generales de 5.57%. Luego para el medio de 7.1% y para lujo y superlujo de 8.7%”.

• “En 2024 y 2025 únicamente las actualizaremos con la inflación. El resultado de esta práctica ha sido que los valores de las viviendas reconocidos por la autoridad se han ido alejando del valor de mercado, y eso con muchas consecuencias que los mismos peritos conocen”.

• “Por eso hemos regresado a esta práctica que estamos proponiendo, donde para el sector popular y económico del 5.5% (al final quedó en 4.5%).

• "Para sector medio y bueno -el sector clase media- un 8%", que es la inflación, más tres puntos y medio, para quedar en 8%.

• Para el sector lujo y superlujo es la inflación, más cuatro puntos, para quedar en 8.5%.

• "Todo esto tiene sus porqués. La clase popular y económica no tiene movimientos importantes de plusvalía. En la práctica real es muy bajo para Tesorería, de 10 mil 400 operaciones al mes de octubre, de estos sectores suman 1 mil 500 operaciones de compra-venta”.

• “El sector medio y medio alto tiene plusvalía mayor, son los que tienen mayor movimiento mobiliario, son las que más se venden y que más se aceptan por créditos hipotecarios”.

• “El sector lujo y superlujo tienen incremento importante de plusvalía pero tienen movimiento bajo de intercambio, de compra-venta. Quien vende es el mismo propietario que construyó y no vamos a encontrar en estos sectores desarrollos de vivienda de súper lujo. Tienen plusvalía pero poco movimiento inmobiliario”.