Venta de Bienes de Origen Ejidal | Por Víctor Anchondo Santos

La Adopción del Dominio Pleno

Don Abelardo sabía que en el ejido existen tres tipos de tierra: las parcelas, destinadas al aprovechamiento por parte del ejidatario de forma exclusiva; las tierras de uso común, destinadas a ser aprovechadas de forma colectiva; y, el solar urbano, que es el terreno propiedad del ejidatario, destinado para la vivienda. Hasta ese día Don Abelardo podía disfrutar su parcela pero él quería convertirse en su propietario, para lo cual era necesario adoptar el dominio pleno de la misma.

La transformación comenzó en una Asamblea Ejidal de Formalidades Especiales — llamada comúnmente "asamblea dura"— donde se requería asistencia y voto calificado de los ejidatarios para autorizar la posibilidad del dominio pleno sobre las parcelas individuales. La asamblea se celebró con presencia de la Procuraduría Agraria y un Notario Público.

Tras la aprobación en asamblea, Don Abelardo solicitó la conversión de su parcela. Esto implicó que su antiguo Certificado Parcelario fuera cancelado por el Registro Agrario Nacional (RAN). A cambio, recibió un Título de Propiedad, un documento que acreditaba su tierra como propiedad privada y la sujetaba a las leyes civiles. 

El título fue inscrito a favor de Don Abelardo en el Catastro Municipal para obtener una clave catastral independiente así como en el Registro Público de la Propiedad (RPP), acreditando a Don Abelardo como propietario de la parcela.  A partir de ahora, como dueño de la parcela, podría fraccionarla y vender una parte o la totalidad de la misma.

Subdivisión de la Parcela

Don Abelardo, hombre de negocios acostumbrado a la compra y venta de ganado, tomó una decisión estratégica: subdividir su parcela en dos fracciones. 

La Fracción A, la conservaría para beneficiarse de su plusvalía y mantener una parte de sus animales. La Fracción B, ubicada estratégicamente junto a la mancha urbana, sería destinada a la venta a un importante desarrollador de vivienda que había manifestado su interés en adquirirla. 

Con la ayuda de un perito, don Abelardo obtuvo la autorización municipal para subdividir el predio y posteriormente protocolizar el oficio de autorización con su Notario Público.  Con lo anterior, se asignó a cada fracción del terreno su propia clave catastral y folio real en el Registro Público de la Propiedad. 

Primera Enajenación de parcela con dominio pleno.

El Notario Público le informó a Don Abelardo que si bien, es posible vender una parcela de origen ejidal con dominio pleno, era indispensable cumplir algunos requisitos previos: 

1. Derecho del Tanto: Aunque la tierra ya era privada, la primera venta requería de una notificación por escrito respetando el derecho del tanto, la cual debía presentarse al Comisariado Ejidal, con la participación de dos testigos. A partir de la notificación, los beneficiarios del derecho del tanto tenían un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho a comprar la fracción, al mismo precio ofrecido por el desarrollador interesado en ella. Respetar el derecho del tanto fue fundamental para evitar un posible litigio y la nulidad de la operación.
2. Derecho de Preferencia: Debido a que el predio se encontraba en la zona urbana era importante respetar el derecho de preferencia al Municipio, Estado y Federación. Para dar cumplimiento, Don Abelardo llevó a cabo la notificación y esperó a obtener respuesta de dichas entidades. 
3. Exención del Impuesto Sobre la Renta: El Notario Público le explicó a Don Abelardo que hacer las cosas bien tenía una importante recompensa: su venta estaba exenta del pago del Impuesto Sobre la Renta, por lo que recibiría íntegro el precio pactado. Dicha exención sería aplicable a cada una de las fracciones que llegue a vender.

Un futuro lleno de tranquilidad para Don Abelardo.

Don Abelardo quedó muy contento con todo el proceso y con la asesoría recibida por parte de su Notario Público. La venta de una fracción de su parcela le permitiría tener la liquidez suficiente para vivir dignamente, al mismo tiempo que podría conservar tierras para trabajar y un solar urbano en el cual podría seguir viviendo rodeado de sus amigos y vecinos de siempre.