El Derecho del Tanto | Por Víctor Anchondo Santos

Licenciado, seré breve, comenzó Elsa. La relación con mi hermana se ha deteriorado; solíamos ser amigas, pero ya no más. Por ello, he decidido que no quiero seguir con este negocio. Quiero venderle mi parte del inmueble a un amigo llamado Cristian, que se dedica al mismo giro desde hace años.

Ana respondió con tristeza: Mi hermana tiene el derecho a vender su parte del inmueble, pero si se lo vende a un tercero me afecta directamente. ¿Qué puedo hacer? le preguntó al notario con una angustia evidente.

¿En qué consiste el Derecho del Tanto?

El notario le explicó que en este caso es aplicable el derecho del tanto: Es el beneficio que otorga la ley para ser preferido respecto de terceros en igualdad de circunstancias.

El notario aprovechó para explicarles que este derecho es un beneficio aplicable en diversas relaciones, como las siguientes:

• En la Copropiedad: Como es su caso actual, si uno de los dueños quiere vender, el otro tendrá preferencia para comprar esa parte.
• En Arrendamientos: Si tuvieran un inquilino con más de 5 años de antigüedad y estuviera al corriente de sus pagos, él también tendría este derecho de preferencia antes que cualquier tercero en caso de venta.
• Arrendamiento de inmuebles en condominio: El Código Civil del Estado de Chihuahua otorga un derecho del tanto específico para los inquilinos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio.

El Riesgo de Ignorar la Ley: La Acción de Retracto

¿Y qué pasa si simplemente omito el derecho del tanto y le vendo a Cristian? preguntó Elsa.

En primer lugar, el notario no formalizaría la venta y, si lo hiciera, el Registro Público de la Propiedad no la inscribiría. Pero en el supuesto de que se lograra realizar, estarías violando el derecho de tu hermana y ella podría demandar la nulidad de la venta, ejerciendo la Acción de Retracto, respondió el notario con firmeza.

Para ejercer la acción de retracto, es indispensable depositar judicialmente el pago del precio de la compraventa al presentar la demanda. La consecuencia es que se sustituye al comprador original (Cristian), quien recibe el pago depositado por Ana y ésta última se convierte legalmente en la dueña de esa parte.

Elsa sintió un frío repentino al imaginar la reacción de su comprador. ¿Quiere decir que Cristian perdería la fábrica? 

Exactamente. El comprador original queda fuera, Ana se queda con el 100% de la propiedad y tú podrías terminar en un conflicto legal con tu amigo.

La Notificación del Derecho

¿Qué tenemos que hacer para que todo esté en orden? preguntó Ana.

Es sencillo. Elsa debe enviarte una notificación formal, preferentemente a través de notario público, acerca de su intención de vender y los términos exactos de la oferta, especialmente el precio.

Tú, Ana, tendrás un plazo para manifestar: "Yo lo compro". Si no respondes o declinas la oferta, entonces Elsa tiene el camino libre para venderle a Cristian.

Elsa suspiró, comprendiendo que debía hacer lo correcto. Entendió que es vital respetar la ley y, sobre todo, que el distanciamiento personal no la eximía de respetar el derecho de su hermana.