Venta de Casa Habitación: exenciones y obligaciones ante el SAT

Venta de Casa Habitación en México: Implicaciones fiscales, exenciones y obligaciones ante el SAT

Por Aarón Abdiel Grijalva Molinar.

Estimado lector: ¿Sabías que vender una casa en México tiene implicaciones fiscales importantes que deben considerarse para cumplir con la Ley y evitar multas? A continuación, te explico los principales aspectos tributarios, exenciones y obligaciones ante el SAT (Servicio de Administración Tributaria).

1. ¿La venta de una casa genera ISR?

Sí. La ganancia obtenida en la venta de un inmueble (es decir, la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición actualizado) se considera una enajenación de bienes y está sujeta al pago del Impuesto sobre la Renta (ISR).

Base gravable:

Precio de venta – Deducciones (Valor de adquisición actualizado + Gastos deducibles) = Ganancia fiscal

• El valor de adquisición se actualiza con base en el INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor), desde la fecha de compra hasta la de venta.

• Los gastos deducibles incluyen: inversiones en construcciones, mejoras o ampliaciones al inmueble, honorarios notariales, comisiones, pagos de derechos o impuestos por la adquisición.

2. Exención del ISR en la venta de casa habitación

El artículo 93 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece una exención de este impuesto bajo ciertas condiciones:

• El valor de venta no debe exceder las 700,000 Unidades de Inversión (UDIS) (aproximadamente $5.9 millones de pesos mexicanos en 2025, considerando que 1 UDI (Unidad de Inversión) ≈ $8.53).

• Si el precio de venta supera ese límite, solo la parte excedente pagará ISR, considerando las deducciones proporcionalmente al excedente respecto al total de la contraprestación obtenida.

3. Requisitos para aplicar la exención

Para beneficiarte de esta exención es indispensable:

• Que el inmueble sea tu casa habitación. El artículo 154 del Reglamento de la Ley del ISR indica que esto incluye también el terreno que no exceda tres veces el área construida de la vivienda.

• No haber obtenido esta exención en los últimos tres años. Debes manifestar, bajo protesta de decir verdad, que no has enajenado otra casa habitación bajo esta exención durante ese periodo. Esto se declara ante el fedatario público que protocoliza la operación.

• Acreditar que habitaste la casa. Puedes demostrarlo ante notario con documentos como:

• Credencial para votar (INE)

• Comprobantes fiscales de servicios (luz o teléfono)

• Estados de cuenta bancarios o de tiendas departamentales/tarjetas no bancarias.

Si no cumples con estos requisitos, la ganancia obtenida sí será gravada con ISR.

4. Obligaciones ante el SAT

Estas operaciones deben realizarse ante fedatario público (notario), quien:

• Calcula y entera el ISR correspondiente como pago provisional;

• Expide el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI); e

• Incluye en la escritura pública el resultado de la consulta al SAT, respecto a si se ha obtenido exención en los últimos tres años. En su caso, se debe anexar la impresión del resultado.

5. Impuesto Cedular (aplicable en el estado de Chihuahua)

En Chihuahua, la venta de casa habitación genera un Impuesto Cedular Estatal del 5% sobre la ganancia o base gravable obtenida.

Este impuesto es retenido por el fedatario público y enterado al fisco estatal por cuenta del vendedor.

6. Impuesto al Valor Agregado (IVA)

La venta de terrenos y construcciones destinadas a casa habitación está exenta del pago de IVA, siempre que estén adheridas al suelo y destinadas exclusivamente a ese uso.

Conclusión.

Vender una casa en México puede tener efectos fiscales importantes, pero conocer las exenciones y deducciones disponibles puede ayudarte a reducir la carga tributaria.

Te recomendamos:

• Contar con un avalúo que respalde el valor de la operación;

• Actualizar el valor de compra con el INPC;

• Conservar facturas de mejoras y gastos asociados;

• Elegir un notario de confianza; y

• Consultar a un contador, especialmente si la operación es compleja;

Si planeas vender tu casa, asegúrate de cumplir con las disposiciones fiscales para evitar problemas futuros.

Artículo elaborado por el Dr. Aarón Abdiel Grijalva Molinar, integrante de la Academia Chihuahuense de Estudios Fiscales, A.C., representa su opinión.